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標題: 全球貨幣大放水,多地縣城房價3萬+ [打印本頁]

作者: Callejon    時間: 2021-4-26 13:26
標題: 全球貨幣大放水,多地縣城房價3萬+
一邊是嚴控,一邊是升溫。樓市這輪回升勢頭有些猛烈。

01 通過這三個城市,感受樓市升溫

看看下面這三個城市,就知道,本輪樓市升溫,來勢有多大了!

首先是海南。根據(jù)易居的數(shù)據(jù),海南今年一季度房價上漲11%,明顯超過全國8%的水平;三亞在今年3月的新房價格為34022元/平方米,該價格也是2018年9月以來的最高值,比2019年1月的低點(24962元/平方米)上漲1萬多元。據(jù)悉,??谟许椖扛闫鹆死変N售,想買房要先買個車位。


3月份三亞商品住房價格創(chuàng)2018年9月份新高

數(shù)據(jù)來源:易居研究院, 制圖:觀樓局團隊

再看長沙。下圖是2019年以來長沙市二手住房價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局(注:二手房數(shù)據(jù)不受干擾,更能顯示市場走勢)。從數(shù)據(jù)來看,從2020年8月-2021年3月,長沙二手房價格指數(shù)分別為-0.3%、0%、0.3%、0.7%、1.3%、2.0%、2.7%、3.5%。回升的趨勢非常明顯。

據(jù)說,4月份長沙新房的去化周期,僅僅5.1個月。


圖:長沙二手住房價格連續(xù)3個月反彈

數(shù)據(jù)來源:wind, 制圖:觀樓局團隊

最后看北京。3月份,70城數(shù)據(jù)顯示,北京二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅排第一(2月份排第二),同比漲幅(9.9%)排第五。一季度二手住宅成交量52585套,是2020年一季度的1.26倍,是北京8年來在一季度創(chuàng)下的最高成交量,也是2009年以來第三高,也就是13年來單季度成交量的第三高!


來源:樂居知道

02 調(diào)控這杯“冰水”,也難為樓市“降溫”

為何要說這三個地方呢?他們是全國樓市調(diào)控最嚴的地方,也是地方層面貫徹調(diào)控最徹底的城市。顯而易見,如果這三個地方的房價都明顯反彈了,是不是就能說明很多問題呢?

海南:2018年4月啟動全島限購,以壯士端碗之勢,決意祛除地產(chǎn)依賴。

限購嚴到什么程度呢?外地人在海南要繳納5年社保(不間斷),才能買一套;對于島內(nèi)的中心4縣,外地人“禁購”,不能買了。
海南還創(chuàng)下兩項紀錄:一是2018年5月-2020年9月,地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)26個月負增長;二是三亞新房均價從2018年8月的34295元跌到2019年1月的24962元,下跌近1萬元,降幅高達30%,堪比2008年金融危機時的深圳。

2018年至今,為穩(wěn)定海口樓市,海口新房備案均價一直控制在17300元,但從2020年9月開始,??诰鶅r就超過18000元。今年4月,??谝粋€叫“富通雅居”項目涉嫌違規(guī)銷售——售樓部已售罄的房子,居然通過中介買到,但標價從每平方米從17300元漲到19000元。


數(shù)據(jù)來源:易居研究院, 制圖:觀樓局團隊

但即便如此,海南的房價還是明顯上漲了。

長沙:這個被稱為投資客“有去無回”的城市,也是樓市調(diào)控的標桿,50個典型城市里房價收入比最低的城市。

2020年包括深圳、東莞等在內(nèi),都去長沙取經(jīng),學習其調(diào)控的經(jīng)驗。

在長沙炒房有多難?

l 限售4年。商品住房須取得不動產(chǎn)權屬證書滿4年后,方可上市交易。
l 購買二套房,必須在首套房拿證4年之后。
l 二套征收重稅。個人購買家庭第二套改善性住房,按4%的稅率征收契稅。
l 堵住人才購房漏洞。??萍耙陨蠈W歷人才,須滿足在長工作生活24個月。

但即便如此,長沙的房價還是明顯反彈了。

北京:北京可以說是貫徹“房住不炒”最堅決的城市。

2017-2019年,共有產(chǎn)權住房、限競房一度占到北京市場供應量的50%,把商品房打的沒脾氣。從2017年10月到2020年4月,這31個月中間北京房價指數(shù)整體在下跌,平均跌幅1.85%,這應該是北京樓市經(jīng)歷的最長下跌期。但從2020年5月開始,連續(xù)11個月上漲,一季度漲幅創(chuàng)2017年7月以來新高。



北京的調(diào)控之嚴,也是共識。北京入戶難,已經(jīng)將多少人擋在了外面。在北京,加杠桿炒房,多難!有過一次貸款記錄的,再貸款就算是二套貸款;房產(chǎn)已經(jīng)出售,不在名下了,但有一次貸款記錄,二套首付60%。但是,即便如此,北京的房價,還是硬生生地漲起來了。

而且,北京的學位房價格,創(chuàng)新高了,逼得北京今年四次出臺學位房新政。

03 樓市“澆油”主角:全球?qū)捤傻呢泿耪?/font>

現(xiàn)在面臨的問題是:樓市回升,房價上漲。

這次樓市回升,與前兩輪(2009年、2015-2017年)是完全不同的。上兩輪回升,自上而下的調(diào)控政策,有放松。比如,2008年的房貸“打七折”、2015-2016年棚改和“去庫存”。但這一次,調(diào)控政策并未有明顯的放松或刺激,反而在不斷強調(diào)“房住不炒”、長效機制等。

什么原因?qū)е碌哪??貨幣環(huán)境有很大關系。疫情后,全球各國紛紛采取非常寬松的貨幣政策,放水之迅速、之果斷,規(guī)模之大,為歷史絕無僅有。由于這個原因,多個國家如韓國、澳大利亞、美國等房價較快上漲,部分城市房價創(chuàng)出新高。


我國盡管比較克制,但貨幣環(huán)境整體很寬松:

◆ 2014-2018年樓市去庫存棚改期間,降下去的5年期及以上貸款基準利率,并沒有提上來,我們面臨著相對友好的利率環(huán)境。而且,2019年8月啟動LPR以后,按揭LPR從4.85%降至了4.65%。

2009-2020年五年期及以上利率變化水平 (單位:%)

制圖:觀樓局團隊

也就是說,在本來就“低息”的環(huán)境下,我們又一次對樓市“降息”了。

◆ 這種降息,碰到了疫情后紓困中小微,并將后者的融資利率(1年期LPR)降至4%以下,最低可至3.85%。同時,管理層對于中小微貸款“下指標”,但銀行風險偏好很低(我屢次說過,沒有抵押物的貸款,中國的銀行還不會做),非得抵押物不可。

問題是,中小微哪有什么抵押物。于是,就衍生出了地產(chǎn)貸款和中小微貸款的變體——房抵“經(jīng)營貸”。這既滿足了中小微貸款任務,又確保了銀行的風險偏好。


1年期LPR不斷下降,最低降至了3.85%

制圖:觀樓局團隊

但這種變體,在深圳看到了賺錢的會,于是新型炒房模式——類似“深房理”,就在深圳大行其道。這是從來沒有的模式,深房理們,通過微信小程序,將炒房客、業(yè)主、房產(chǎn)中介、銀行客戶經(jīng)理、小貸公司、擔保公司等等,聚合在一起,巧妙地將限購、限貸政策突破了。

如果按照3.85%的貸款利率,這對樓市不啻于“火上澆油”。2020年3月份,房抵“經(jīng)營貸”在深圳熱熱鬧鬧,而“深圳樣板”被上海、廣州、北京等地效仿,有樣學樣。

◆ 調(diào)控政策也在暗地里松綁。國家層面,嚴厲打擊地方變相刺激樓市的舉動,比如2020年2月疫情正急,河南駐馬店下調(diào)居民首付款比例,在上層要求下,被省政府約談。但是,各地政府都面臨史無前例的財政困難,財政收入增速降到了歷史最低水平。

2015年開始,地方財政收入增速開始低于財政支出增速
數(shù)據(jù)來源:wind, 制圖:觀樓局團隊

從2015年開始,地方財政收入增速整體上就開始低于財政支出的增速了。

◆ 當我們開始擴內(nèi)需,打造都市圈增長極、引進人才;當毛衣戰(zhàn)后,要提高科技競爭實力時,財政花錢的地方開始增加。對于部分區(qū)域,不得不實施了寬松的購房政策。比如,2019年8月6日,上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)獲批設立,放開了限購政策,由以家庭為單位的限購,轉(zhuǎn)為以個人名下房產(chǎn)數(shù)量限購。

在上海臨港,購房資格由5年社保要求轉(zhuǎn)為3年社保。


當大上海都要這么干了,我們還能抱怨其他城市以人才政策的幌子,或明或暗地松綁限購嗎?其實,論財政實力,其他城市比上海更艱難。所以,此后各地的人才政策愈演愈烈,門檻降至中職中專,買房不需要社保、流水等。當這些遇上了貨幣寬松,結果是什么不言而喻。


◆ 外圍落戶寬松,樓市反彈,房價上漲,給中心區(qū)二手房市場帶來示范效應(中心區(qū)新房供應少),導致中心區(qū)二手房“抱團漲價”,從而形成了一二手房價格輪番上漲的景象。

04 地方政府調(diào)控動力不夠,是又一個主因

這一輪調(diào)控,與上一輪最大的不同,就是“一城一策”。本質(zhì)上,“一城一策”,強調(diào)自主調(diào)控、主動調(diào)控。

但是,地方調(diào)控的積極性、主動性不夠,導致“督促一下,前進半步”,甚至暗地里消極執(zhí)行。我們看到,包括深圳在內(nèi),一年內(nèi)出臺N此政策。顯然,既要“調(diào)控”,又怕打壓市場,稿子不斷上會,綜合各部門的意見,出來的政策自然就有保有壓,不排除部分做做樣子。

當然,地方有困難,但就調(diào)控而言,地方這樣做,不僅傳達了錯誤的信號,而且延誤了最佳的調(diào)控時機。疫情后,行業(yè)紓困和樓市反彈切換的太快,很多刺激行業(yè)的政策,在樓市反彈已啟動,卻還未退出。

其實,真想調(diào)控的,除了上層以外,地方積極性不高,越到基層、越不想調(diào)控,但基層是執(zhí)行部門。這種狀況下,調(diào)控不走樣是不可能的。比如,深圳控制經(jīng)營貸、打擊離婚炒房等,在金融層面執(zhí)行的不好,導致“加杠桿”炒房愈演愈烈,深房理大行其道,到最后炒房徹底失控。

總之,這一輪樓市反彈,是內(nèi)外部貨幣環(huán)境、政策寬松、投資泛濫的結局。投資泛濫到什么程度呢?在惠州、珠海、中山、佛山,以及長三角的二三四線城市,來自全國各地的炒房團,一個大巴一個大巴地將炒房客送到售樓處,這在過去從來沒有發(fā)生過,張口閉口貨幣泛濫,要保值。

在信息同樣泛濫的年代,這樣的投資理念很有市場,能迅速形成擴散效應。

70城數(shù)據(jù)顯示,一線樓市新房價格得到控制,但二手房價格還在領漲??梢?,即便是嚴厲的調(diào)控,市場降溫效應尚待顯現(xiàn)。同時,樓市熱度開始向二三線城市蔓延。樓市或許在重復上一輪的輪動態(tài)勢,即從滬深→京穗→熱點二線(杭州、成都、西安等)→都市圈內(nèi)三四線。

一線城市二手房價上漲明顯,二線城市漲幅明顯抬升
(以上均為70城環(huán)比漲幅,單位:%)

制圖:觀樓局團隊

近期,一財報道稱,至少有103個縣(縣級市)房價均價過萬,主要分布在東南沿海地區(qū),主要是浙江省。還有報道稱,浙江省江山市(由衢州市代管),房價已突破3萬,貴過中西部省會!

有消息稱,整個江浙地區(qū),多個縣城的房價正在齊刷刷“3萬化”(不知是真是假):

義烏,31250元/平米;
永康,36242元/平米;
溫嶺,31709元/平米;
蕭山,31890元/平米;
昆山,38745元/平米;
常熟,33240元/平米…

總之,這一輪房價上漲,來勢之猛,超出預期。

本文來自微信公眾號“李宇嘉觀樓局”(ID:liyujiadichanbiji)  作者:廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉


作者: 鹿子衿    時間: 2021-4-26 13:38
本帖最后由 鹿子衿 于 2021-4-26 14:07 編輯

房子我看不明白,我也沒心情。資本家和國家玩的游戲,我不參與。如果為了提高生活質(zhì)量,我老婆讓我換一套。那么拼著996,,每天加班2-3小時。也會買。不過如果再過了,我就重新考慮為了提升生活質(zhì)量,換個老婆。補充一句我對我老婆的愛>>我對國家的愛。
作者: 堅如磐石    時間: 2021-4-26 14:36
房子這東西,不說了,還是打兩把游戲比較靠譜。
作者: 曉昀    時間: 2021-4-26 23:30
城市房價也與城市流動人口的數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)展有關,文章末尾那幾個地方的流動人口不知道有多少?
作者: 遠祥    時間: 2021-4-26 23:59
薪資漲不過房價,選擇比努力重要,早下手還是好的!
作者: 回到過去220    時間: 2021-4-27 07:21
各種物價都在上漲,靠房子掉價太多 也不太可能。不要太相信網(wǎng)絡上的自媒體視頻宣傳(又是10年后房子白菜價之類的),機械人大部分都是為了需求才買的  
作者: wugehaoniu    時間: 2021-4-27 08:39
謝謝分享,點贊支持。通脹啦,房價跟隨腳步而已,不然就貶值啦
作者: 南部之星666    時間: 2021-4-27 08:54
已上車,愛咋咋地
作者: 蘇州萬坤信息    時間: 2021-4-28 18:17
打工人買不起




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