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一邊是嚴(yán)控，一邊是升溫。樓市這輪回升勢(shì)頭有些猛烈。
01 通過(guò)這三個(gè)城市，感受樓市升溫
看看下面這三個(gè)城市，就知道，本輪樓市升溫，來(lái)勢(shì)有多大了！
首先是海南。根據(jù)易居的數(shù)據(jù)，海南今年一季度房?jī)r(jià)上漲11%，明顯超過(guò)全國(guó)8%的水平；三亞在今年3月的新房?jī)r(jià)格為34022元/平方米，該價(jià)格也是2018年9月以來(lái)的最高值，比2019年1月的低點(diǎn)（24962元/平方米）上漲1萬(wàn)多元。據(jù)悉，?？谟许?xiàng)目搞起了捆綁銷售，想買(mǎi)房要先買(mǎi)個(gè)車位。
3月份三亞商品住房?jī)r(jià)格創(chuàng)2018年9月份新高
數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院， 制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
再看長(zhǎng)沙。下圖是2019年以來(lái)長(zhǎng)沙市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（注：二手房數(shù)據(jù)不受干擾，更能顯示市場(chǎng)走勢(shì)）。從數(shù)據(jù)來(lái)看，從2020年8月-2021年3月，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為-0.3%、0%、0.3%、0.7%、1.3%、2.0%、2.7%、3.5%。回升的趨勢(shì)非常明顯。
據(jù)說(shuō)，4月份長(zhǎng)沙新房的去化周期，僅僅5.1個(gè)月。
圖：長(zhǎng)沙二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月反彈
數(shù)據(jù)來(lái)源：wind， 制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
最后看北京。3月份，70城數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅排第一（2月份排第二），同比漲幅（9.9%）排第五。一季度二手住宅成交量52585套，是2020年一季度的1.26倍，是北京8年來(lái)在一季度創(chuàng)下的最高成交量，也是2009年以來(lái)第三高，也就是13年來(lái)單季度成交量的第三高！
來(lái)源：樂(lè)居知道
02 調(diào)控這杯“冰水”，也難為樓市“降溫”
為何要說(shuō)這三個(gè)地方呢？他們是全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)的地方，也是地方層面貫徹調(diào)控最徹底的城市。顯而易見(jiàn)，如果這三個(gè)地方的房?jī)r(jià)都明顯反彈了，是不是就能說(shuō)明很多問(wèn)題呢？
海南：2018年4月啟動(dòng)全島限購(gòu)，以壯士端碗之勢(shì)，決意祛除地產(chǎn)依賴。
限購(gòu)嚴(yán)到什么程度呢？外地人在海南要繳納5年社保（不間斷），才能買(mǎi)一套；對(duì)于島內(nèi)的中心4縣，外地人“禁購(gòu)”，不能買(mǎi)了。 海南還創(chuàng)下兩項(xiàng)紀(jì)錄：一是2018年5月-2020年9月，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)26個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；二是三亞新房均價(jià)從2018年8月的34295元跌到2019年1月的24962元，下跌近1萬(wàn)元，降幅高達(dá)30%，堪比2008年金融危機(jī)時(shí)的深圳。
2018年至今，為穩(wěn)定?？跇鞘?，?？谛路總浒妇鶅r(jià)一直控制在17300元，但從2020年9月開(kāi)始，?？诰鶅r(jià)就超過(guò)18000元。今年4月，?？谝粋€(gè)叫“富通雅居”項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售——售樓部已售罄的房子，居然通過(guò)中介買(mǎi)到，但標(biāo)價(jià)從每平方米從17300元漲到19000元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院， 制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
但即便如此，海南的房?jī)r(jià)還是明顯上漲了。
長(zhǎng)沙：這個(gè)被稱為投資客“有去無(wú)回”的城市，也是樓市調(diào)控的標(biāo)桿，50個(gè)典型城市里房?jī)r(jià)收入比最低的城市。
2020年包括深圳、東莞等在內(nèi)，都去長(zhǎng)沙取經(jīng)，學(xué)習(xí)其調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。
在長(zhǎng)沙炒房有多難？
l 限售4年。商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后，方可上市交易。 l 購(gòu)買(mǎi)二套房，必須在首套房拿證4年之后。 l 二套征收重稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。 l 堵住人才購(gòu)房漏洞。?？萍耙陨蠈W(xué)歷人才，須滿足在長(zhǎng)工作生活24個(gè)月。
但即便如此，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)還是明顯反彈了。
北京:北京可以說(shuō)是貫徹“房住不炒”最堅(jiān)決的城市。
2017-2019年，共有產(chǎn)權(quán)住房、限競(jìng)房一度占到北京市場(chǎng)供應(yīng)量的50%，把商品房打的沒(méi)脾氣。從2017年10月到2020年4月，這31個(gè)月中間北京房?jī)r(jià)指數(shù)整體在下跌，平均跌幅1.85%，這應(yīng)該是北京樓市經(jīng)歷的最長(zhǎng)下跌期。但從2020年5月開(kāi)始，連續(xù)11個(gè)月上漲，一季度漲幅創(chuàng)2017年7月以來(lái)新高。
北京的調(diào)控之嚴(yán)，也是共識(shí)。北京入戶難，已經(jīng)將多少人擋在了外面。在北京，加杠桿炒房，多難！有過(guò)一次貸款記錄的，再貸款就算是二套貸款；房產(chǎn)已經(jīng)出售，不在名下了，但有一次貸款記錄，二套首付60%。但是，即便如此，北京的房?jī)r(jià)，還是硬生生地漲起來(lái)了。
而且，北京的學(xué)位房?jī)r(jià)格，創(chuàng)新高了，逼得北京今年四次出臺(tái)學(xué)位房新政。
03 樓市“澆油”主角：全球?qū)捤傻呢泿耪?/font>
現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是：樓市回升，房?jī)r(jià)上漲。
這次樓市回升，與前兩輪（2009年、2015-2017年）是完全不同的。上兩輪回升，自上而下的調(diào)控政策，有放松。比如，2008年的房貸“打七折”、2015-2016年棚改和“去庫(kù)存”。但這一次，調(diào)控政策并未有明顯的放松或刺激，反而在不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、長(zhǎng)效機(jī)制等。
什么原因?qū)е碌哪兀控泿怒h(huán)境有很大關(guān)系。疫情后，全球各國(guó)紛紛采取非常寬松的貨幣政策，放水之迅速、之果斷，規(guī)模之大，為歷史絕無(wú)僅有。由于這個(gè)原因，多個(gè)國(guó)家如韓國(guó)、澳大利亞、美國(guó)等房?jī)r(jià)較快上漲，部分城市房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高。
我國(guó)盡管比較克制，但貨幣環(huán)境整體很寬松：
◆ 2014-2018年樓市去庫(kù)存棚改期間，降下去的5年期及以上貸款基準(zhǔn)利率，并沒(méi)有提上來(lái)，我們面臨著相對(duì)友好的利率環(huán)境。而且，2019年8月啟動(dòng)LPR以后，按揭LPR從4.85%降至了4.65%。
2009-2020年五年期及以上利率變化水平 （單位：%）
制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
也就是說(shuō)，在本來(lái)就“低息”的環(huán)境下，我們又一次對(duì)樓市“降息”了。
◆ 這種降息，碰到了疫情后紓困中小微，并將后者的融資利率（1年期LPR）降至4%以下，最低可至3.85%。同時(shí)，管理層對(duì)于中小微貸款“下指標(biāo)”，但銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好很低（我屢次說(shuō)過(guò)，沒(méi)有抵押物的貸款，中國(guó)的銀行還不會(huì)做），非得抵押物不可。
問(wèn)題是，中小微哪有什么抵押物。于是，就衍生出了地產(chǎn)貸款和中小微貸款的變體——房抵“經(jīng)營(yíng)貸”。這既滿足了中小微貸款任務(wù)，又確保了銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好。
1年期LPR不斷下降，最低降至了3.85%
制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
但這種變體，在深圳看到了賺錢(qián)的會(huì)，于是新型炒房模式——類似“深房理”，就在深圳大行其道。這是從來(lái)沒(méi)有的模式，深房理們，通過(guò)微信小程序，將炒房客、業(yè)主、房產(chǎn)中介、銀行客戶經(jīng)理、小貸公司、擔(dān)保公司等等，聚合在一起，巧妙地將限購(gòu)、限貸政策突破了。
如果按照3.85%的貸款利率，這對(duì)樓市不啻于“火上澆油”。2020年3月份，房抵“經(jīng)營(yíng)貸”在深圳熱熱鬧鬧，而“深圳樣板”被上海、廣州、北京等地效仿，有樣學(xué)樣。
◆ 調(diào)控政策也在暗地里松綁。國(guó)家層面，嚴(yán)厲打擊地方變相刺激樓市的舉動(dòng)，比如2020年2月疫情正急，河南駐馬店下調(diào)居民首付款比例，在上層要求下，被省政府約談。但是，各地政府都面臨史無(wú)前例的財(cái)政困難，財(cái)政收入增速降到了歷史最低水平。
2015年開(kāi)始，地方財(cái)政收入增速開(kāi)始低于財(cái)政支出增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：wind， 制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
從2015年開(kāi)始，地方財(cái)政收入增速整體上就開(kāi)始低于財(cái)政支出的增速了。
◆ 當(dāng)我們開(kāi)始擴(kuò)內(nèi)需，打造都市圈增長(zhǎng)極、引進(jìn)人才；當(dāng)毛衣戰(zhàn)后，要提高科技競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力時(shí)，財(cái)政花錢(qián)的地方開(kāi)始增加。對(duì)于部分區(qū)域，不得不實(shí)施了寬松的購(gòu)房政策。比如，2019年8月6日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)獲批設(shè)立，放開(kāi)了限購(gòu)政策，由以家庭為單位的限購(gòu)，轉(zhuǎn)為以個(gè)人名下房產(chǎn)數(shù)量限購(gòu)。
在上海臨港，購(gòu)房資格由5年社保要求轉(zhuǎn)為3年社保。
當(dāng)大上海都要這么干了，我們還能抱怨其他城市以人才政策的幌子，或明或暗地松綁限購(gòu)嗎？其實(shí)，論財(cái)政實(shí)力，其他城市比上海更艱難。所以，此后各地的人才政策愈演愈烈，門(mén)檻降至中職中專，買(mǎi)房不需要社保、流水等。當(dāng)這些遇上了貨幣寬松，結(jié)果是什么不言而喻。
◆ 外圍落戶寬松，樓市反彈，房?jī)r(jià)上漲，給中心區(qū)二手房市場(chǎng)帶來(lái)示范效應(yīng)（中心區(qū)新房供應(yīng)少），導(dǎo)致中心區(qū)二手房“抱團(tuán)漲價(jià)”，從而形成了一二手房?jī)r(jià)格輪番上漲的景象。
04 地方政府調(diào)控動(dòng)力不夠，是又一個(gè)主因
這一輪調(diào)控，與上一輪最大的不同，就是“一城一策”。本質(zhì)上，“一城一策”，強(qiáng)調(diào)自主調(diào)控、主動(dòng)調(diào)控。
但是，地方調(diào)控的積極性、主動(dòng)性不夠，導(dǎo)致“督促一下，前進(jìn)半步”，甚至暗地里消極執(zhí)行。我們看到，包括深圳在內(nèi)，一年內(nèi)出臺(tái)N此政策。顯然，既要“調(diào)控”，又怕打壓市場(chǎng)，稿子不斷上會(huì)，綜合各部門(mén)的意見(jiàn)，出來(lái)的政策自然就有保有壓，不排除部分做做樣子。
當(dāng)然，地方有困難，但就調(diào)控而言，地方這樣做，不僅傳達(dá)了錯(cuò)誤的信號(hào)，而且延誤了最佳的調(diào)控時(shí)機(jī)。疫情后，行業(yè)紓困和樓市反彈切換的太快，很多刺激行業(yè)的政策，在樓市反彈已啟動(dòng)，卻還未退出。
其實(shí)，真想調(diào)控的，除了上層以外，地方積極性不高，越到基層、越不想調(diào)控，但基層是執(zhí)行部門(mén)。這種狀況下，調(diào)控不走樣是不可能的。比如，深圳控制經(jīng)營(yíng)貸、打擊離婚炒房等，在金融層面執(zhí)行的不好，導(dǎo)致“加杠桿”炒房愈演愈烈，深房理大行其道，到最后炒房徹底失控。
總之，這一輪樓市反彈，是內(nèi)外部貨幣環(huán)境、政策寬松、投資泛濫的結(jié)局。投資泛濫到什么程度呢？在惠州、珠海、中山、佛山，以及長(zhǎng)三角的二三四線城市，來(lái)自全國(guó)各地的炒房團(tuán)，一個(gè)大巴一個(gè)大巴地將炒房客送到售樓處，這在過(guò)去從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)，張口閉口貨幣泛濫，要保值。
在信息同樣泛濫的年代，這樣的投資理念很有市場(chǎng)，能迅速形成擴(kuò)散效應(yīng)。
70城數(shù)據(jù)顯示，一線樓市新房?jī)r(jià)格得到控制，但二手房?jī)r(jià)格還在領(lǐng)漲。可見(jiàn)，即便是嚴(yán)厲的調(diào)控，市場(chǎng)降溫效應(yīng)尚待顯現(xiàn)。同時(shí)，樓市熱度開(kāi)始向二三線城市蔓延。樓市或許在重復(fù)上一輪的輪動(dòng)態(tài)勢(shì)，即從滬深→京穗→熱點(diǎn)二線（杭州、成都、西安等）→都市圈內(nèi)三四線。
一線城市二手房?jī)r(jià)上漲明顯，二線城市漲幅明顯抬升 （以上均為70城環(huán)比漲幅，單位：%）
制圖：觀樓局團(tuán)隊(duì)
近期，一財(cái)報(bào)道稱，至少有103個(gè)縣（縣級(jí)市）房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)萬(wàn)，主要分布在東南沿海地區(qū)，主要是浙江省。還有報(bào)道稱，浙江省江山市（由衢州市代管），房?jī)r(jià)已突破3萬(wàn)，貴過(guò)中西部省會(huì)！
有消息稱，整個(gè)江浙地區(qū)，多個(gè)縣城的房?jī)r(jià)正在齊刷刷“3萬(wàn)化”（不知是真是假）：
義烏，31250元/平米； 永康，36242元/平米； 溫嶺，31709元/平米； 蕭山，31890元/平米； 昆山，38745元/平米； 常熟，33240元/平米…
總之，這一輪房?jī)r(jià)上漲，來(lái)勢(shì)之猛，超出預(yù)期。
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“李宇嘉觀樓局”（ID:liyujiadichanbiji） 作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
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發(fā)表于 2021-4-26 13:26:51
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