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中國住宅存量到底值多少錢？
中國人到底把多少錢放在了房產(chǎn)上？
這似乎很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。但是我們可以根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)用多種方法進(jìn)行估算。
280萬億的由來！1、根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局住戶的全國城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查，2016 年全國人均住宅建筑面積 40.8 平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 36.6 平方米，農(nóng)村為 45.8 平方米。
2016 年，中國城鎮(zhèn)人口共 7.93 億，按照 36.6 的人均住宅面積，可以推算得到 2016 年中國住房面積達(dá)到了 290 億平。
2017 與 2018 年全國商品住宅銷售面積分別達(dá)到了 14.5 與 14.8 億平，大致可以得到中國住宅存量約為 320 億平。
而在 2018 年，中國新建商品住宅的平均銷售價(jià)格為 8461 元/平方米?？紤]在一線城市，新建住宅多在中心城區(qū)以外，存量住宅均價(jià)可能低于新建住房，而三四線城市可能與之相反。因此，我們使用這一價(jià)格數(shù)據(jù)，可得全國住宅總市值約為 270 萬億人民幣。
2、由于《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》公布了上海市存量住房面積，而其他地區(qū)并未公布，我們可以通過計(jì)算上海市住宅市值，并計(jì)算上海占全國的比重，計(jì)算住宅總市值。
2017 年上海市存量住房面積為 6.72 億平方米，其中公寓 6.25 億平，剩余部分為別墅、新舊式里弄等。而在 2017 年，上海市新建商品住宅平均價(jià)格為 2.49 萬元。盡管這一數(shù)字低于我們對上海市中心區(qū)房價(jià)的認(rèn)知，但我們暫且用這一價(jià)格作為住宅均價(jià)的代表。 將這兩類數(shù)據(jù)相乘，可以得到上海市住宅總市值約為 16.7 萬億人民幣。
2017 年末，上海市個(gè)人住房貸款余額 1.31 萬億，而全國居民個(gè)人購房貸款余額為 21.9 萬億，上海市占比約為全國的 6%，這一比重高于上海市 GDP（3.6%）以及人口占全國的比重（1.7%）。
因此，如果假設(shè)上海市住房市值占全國比重與貸款余額占比相當(dāng)，那么可大致推算，全國居民住房市值可能將接近 280 萬億。
由于上海市金融市場相對發(fā)達(dá)，可能有部分消費(fèi)貸作為首付款進(jìn)入市場，導(dǎo)致上海市實(shí)際貸款占比被低估；
此外，由于上海市住房單價(jià)遠(yuǎn)高于全國平均水平，因此上海居民購房的杠桿率可能高于全國，這又可能導(dǎo)致上海住房市值比重實(shí)際上低于貸款余額比重。
這一高估一低估，因此實(shí)際情況可能與這一水平接近，就是280萬億。
3、此外，第三方研究機(jī)構(gòu)第一太平洋戴維斯對于全球房地產(chǎn)價(jià)值的研究，在 2016 年末，全球住宅總市值達(dá)到了 168.5 萬億美元，其中中國與香港地區(qū)占比為 25%，約合 290 萬億人民幣。而盡管香港住房單價(jià)較高，但其建筑面積相對較低，住宅總值略超 1 萬億美元，因此，大陸地區(qū)住宅總值約為 282 萬億人民幣。
綜上，三種統(tǒng)計(jì)渠道，我們可以估算，中國目前存量住宅市場的價(jià)值約為280萬億元人民幣。
280萬億是個(gè)什么概念？
2018年，中國全年GDP是90萬億。
據(jù)今年4月中旬的數(shù)據(jù)，美股總市值31.3萬億美元（合人民幣219萬億元），港股總市值5.78萬億美元（合人民幣40.5萬億元），日本股市總市值5.76萬億美元（合人民幣40.3萬億元），中國A股總市值7.6萬億美元（合人民幣53.2萬億元）。
2018年底，中國M2總額182.67萬億元。
目前，美國全國房產(chǎn)總市值約33.3萬億美元（合人民幣233萬億元），歐盟20萬億美元（合人民幣140萬億元），日本10萬億美元（合人民幣70萬億元），香港1萬億美元（合人民幣7萬億元）。
了解這些數(shù)字有什么用呢？
用處其實(shí)大大的，幫助我們用更宏觀的視角來看待政策、股市、樓市、匯率等，有極大的幫助，具體關(guān)系，我可以用另外的文章來解讀。
重復(fù)一下幾個(gè)數(shù)字：中國住宅存量總市值280萬億，中國M2總值183萬億，A股總市值53萬億，中國年GDP總額90萬億。
77.7%是什么概念？
根據(jù)廣發(fā)銀行和西南財(cái)經(jīng)大學(xué)在今年初聯(lián)合發(fā)布的《2018中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》統(tǒng)計(jì)計(jì)算。
全國城市家庭總資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)428.5萬億。
我國城市家庭資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，家庭戶均資產(chǎn)規(guī)模從2011年的97.0萬元增加到2017年的150.3萬元，年均復(fù)合增長率為7.6%。
2018年中國城市家庭戶均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了161.7萬元。戶均凈資產(chǎn)規(guī)模為154.2萬元，戶均可投資資產(chǎn)規(guī)模為55.7萬元。中國家庭財(cái)富逐年增加，財(cái)富總值已位列世界第二位。
但第一部分的國內(nèi)住宅存量總市值280萬億計(jì)算來看，家庭總資產(chǎn)為428萬億，住宅資產(chǎn)占比是65.4%。
而西南財(cái)大的計(jì)算結(jié)果是房地產(chǎn)在中國家庭總資產(chǎn)中的占比高達(dá)77.7%，這兩個(gè)差距在哪兒了？
因?yàn)檫€有大量的寫字樓、商鋪、公寓、廠房等資產(chǎn)在第一部分未計(jì)算進(jìn)去，這么一估算，77%是合理的。
而美國家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比只有34.6%，當(dāng)然，這也沒有什么可比性，美國家庭有更多的投資渠道，有股市、基金、債券等，但中國家庭的投資渠道顯然相當(dāng)?shù)恼?，被各種投資渠道割幾波之后，發(fā)現(xiàn)，還是房地產(chǎn)是最不易背叛和收割的投資渠道。
所以，77.7%的家庭資產(chǎn)占比，是一個(gè)相當(dāng)高的數(shù)字，也是一個(gè)不太合理的比值。
77.7%的居民資產(chǎn)占比是什么概念？
中國的土地財(cái)政，國外是土地私有。
中國的金融業(yè)還不夠發(fā)達(dá)、不夠自由、不夠開放。
中國的股市政策性太強(qiáng)，散戶太多，不夠透明，不夠市場。
280萬億和77.7%，然后呢？
280萬億的住宅存量體量，77%的居民資產(chǎn)占比。
從居民、開發(fā)商到地方政府、金融機(jī)構(gòu)，各經(jīng)濟(jì)主體都被綁在了房地產(chǎn)的鏈條上。
地方政府將生地變成熟地，并將土地賣給開發(fā)商以獲得收入；房地產(chǎn)開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)獲得融資購地，并將建好的住宅賣給居民實(shí)現(xiàn)資金的回籠；居民也從銀行貸款購房。
只要房價(jià)維持漲勢，房地產(chǎn)作為投資品便會(huì)吸引更多居民需求，開發(fā)商收入增加，對未來更有信心，會(huì)加大對土地的購置力度，政府的收入增加，能夠進(jìn)行更多支出，居民的財(cái)富回升會(huì)增強(qiáng)其還款能力，并刺激消費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人購房貸款對于銀行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)下降，會(huì)將更多資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)的鏈條就能一直運(yùn)轉(zhuǎn)下去。
而這一鏈條的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，也會(huì)帶動(dòng)全社會(huì)的總體需求。因此，房地產(chǎn)具備金融加速器作用，這也是其被稱為周期之母的重要原因。
在 2012年之后，房地產(chǎn)貸款的增速持續(xù)高于貸款余額增速，尤其是在 2016 年，新增房地產(chǎn)貸款占到全部新增貸款的比重甚至超過了 50%，隨后幾年也都保持在了 40%左右，這還是在對于房地產(chǎn)企業(yè)融資以及居民房貸做了諸多限制的條件下發(fā)生的。
房地產(chǎn)貸款目前占銀行貸款余額的比重已經(jīng)達(dá)到了 29%。
牽一發(fā)而動(dòng)全身的是經(jīng)濟(jì)基本面、消費(fèi)基本面、信貸基本面、稅收基本面、基建投資基本面。
所以，再一次重復(fù)：
不要期待樓市崩盤，不要期待樓市暴跌，因?yàn)?，這是經(jīng)濟(jì)基本面，這是政治經(jīng)濟(jì)的基本盤。
不要期待樓市暴漲（短期），因?yàn)槿绱她嫶蟮捏w量，吸血能力足夠大，樓市暴漲的列車開過，基本上其它行業(yè)寸草不生。
如今的政策基本面是六個(gè)穩(wěn)：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，而樓市的政策基本面是三個(gè)穩(wěn)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
所有的政策落地都是指向這個(gè)目標(biāo)，穩(wěn)！托而不舉！
蘇州限售限漲價(jià)限學(xué)區(qū)，湖北恩施限降價(jià)，都是沖著這個(gè)目標(biāo)：不能漲，更不能跌。
房產(chǎn)稅的作用，亦然。 未來城不落
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發(fā)表于 2019-6-13 15:28:24
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